Chinas Immobiliensektor vertieft Krise – Preisrückgang während Kaufsaison alarmierend

Der chinesische Immobilienmarkt befindet sich in einer sich beschleunigenden Abwärtsbewegung. Nach Angaben der China Index Academy verzeichneten Neubauten in den hundert bevölkerungsreichsten Metropolen im Februar einen Preisrückgang von 0,04 Prozent gegenüber dem Vormonat. Dies bedeutet das Scheitern des minimalen Anstiegs von 0,18 Prozent aus Januar und markiert den stärksten Monatsrückgang seit Ende 2022.

Die Situation wird durch weitere Daten verschärft: Statistiken des Nationalen Amtes für Statistik aus 70 Städten zeigen, dass seit Mai 2023 kein einziger Monat mit Preisgewinnen bei neuen Wohnimmobilien verzeichnet wurde. Die hundert größten Immobilienentwickler berichten von Verkaufsrückgängen um rund 27 Prozent im Jahresvergleich. Gleichzeitig reduzieren Projektentwickler ihre Investitionen in neue Vorhaben deutlich und konzentrieren sich stattdessen auf die Fertigstellung laufender Baustellen sowie die Stabilisierung ihrer Verschuldung.

Immobilien als Vermögensersatz in China

Der Immobiliensektor nimmt in der chinesischen Vermögensstruktur eine völlig andere Rolle ein als in entwickelten westlichen Volkswirtschaften. Während dort private Ersparnisse auf Aktien, Rentenpapiere und Immobilien verteilt sind, konzentriert sich in China ein erheblicher Anteil der privaten Ersparnisse auf Wohnimmobilien.

Diese Konzentration hat institutionelle Gründe. Der chinesische Aktienmarkt genießt unter Anlegern wenig Vertrauen, insbesondere seit der von der Regierung gestoppten Börsennotierung der Ant-Group. Das sogenannte „Team China" greift regelmäßig in die Preisbildung ein, wodurch der Kapitalmarkt seine Funktion als Informationsträger über den wirtschaftlichen Zustand verloren hat. Der Zugang zu Hongkongs Börse über die Connect-Programme bleibt für Festlandchinesen eingeschränkt. Unter diesen Bedingungen erschienen Immobilien als greifbare, relativ stabile und politisch akzeptierte Anlageform. Gold und Jade bleiben die einzigen Alternativen.

Diese Struktur schuf einen sich selbst verstärkenden Kreislauf: Steigende Immobilienpreise ermöglichten Vermögensaufbau und wirtschaftliches Wachstum. Haushalte investierten Ersparnisse in Wohnungen, Entwickler finanzierten neue Projekte durch Vorverkäufe, und Banken vergaben Kredite, deren Sicherheiten auf steigenden Preisen basierten. Parallel verkauften Lokalregierungen Bauland und finanzierten damit erhebliche Teile ihrer Haushalte. Der Sektor entwickelte sich zur zentralen Säule des chinesischen Wachstumsmodells – mit Schätzungen zufolge zeitweise bis zu einem Drittel der gesamtwirtschaftlichen Aktivität, wenn man Bauwirtschaft, Baustoffe und verwandte Dienstleistungen einrechnet.

Soziale Sicherung durch Wohneigentum

Eine oft übersehene Funktion: In China ersetzt Wohneigentum wesentliche Teile der sozialen Sicherung. Eine Immobilie dient gleichzeitig als Altersvorsorge, als Reserve für medizinische Notfälle und als Finanzierungsquelle für Kinderausbildung. Im Gegensatz zu den USA, wo Immobilien oft als Kreditkarte für Konsum fungieren, erfüllen sie in China die Rolle einer privaten Sozialversicherung.

Dies prägt auch die Finanzierungspraxis: Käufer bringen typischerweise etwa 30 Prozent Eigenkapital auf, während der Rest über Hypotheken finanziert wird – häufig mit einer größeren Abschlusszahlung am Laufzeitende. Diese Kalkulation berücksichtigt den erwarteten künftigen Verkaufswert.

Solange Preise steigen, funktioniert dieses Modell. Die Wertsteigerung trägt zur Finanzierung bei. Bei fallenden Preisen kehrt sich die Rechnung um: Der erwartete Verkaufserlös schrumpft, während notwendige Rücklagen für die Abschlusszahlung steigen. Haushalte müssen mehr sparen und reduzieren ihren Konsum – genau dieser Mechanismus belastet die chinesische Binnennachfrage seit Jahren.

Preisrückgang zur ungünstigsten Zeit

Besonders bemerkenswert ist das Timing dieser Entwicklung. Ausgerechnet während des Frühlingsfestes – traditionell die wichtigste Kaufsaison für große Anschaffungen wie Autos und Immobilien – geben die Preise nach. Dies geschieht trotz mehrerer bereits eingeleiteter Lockerungsmaßnahmen durch die Regierung.

Die Marktskepsis spiegelt sich auch in Analystenschätzungen. S&P Global Ratings hat seine Prognose für den Immobilienmarkt deutlich nach unten revidiert. Statt eines moderaten Rückgangs erwartet die Ratingagentur für dieses Jahr nun einen Einbruch der Primärverkäufe um zehn bis vierzehn Prozent. Dies ist – neben dem Einkaufsmanagerindex – ein zweites starkes Signal dafür, dass eine rasche konjunkturelle Erholung derzeit kaum wahrscheinlich ist.

Strukturelle Reformpläne der Regierung

Die politische Antwort wird derzeit auf den „Zwei Sitzungen" in Peking diskutiert. Geplant ist ein neues Wohnungsmarktmodell, das den bisherigen Zyklus aus kreditgetriebenem Bauwachstum und spekulativer Nachfrage schrittweise beenden soll. An dessen Stelle tritt ein zweigleisiges System aus kommerziellem Wohnungsbau und staatlich gefördertem Wohnraum.

Ein Kernbestandteil ist eine großangelegte Stadterneuerung: Alte Wohnviertel sollen renoviert und urbane Dörfer in Metropolen umgebaut werden. Lokalregierungen erhalten die Möglichkeit, unverkaufte Wohnungen aufzukaufen und als bezahlbare Mietwohnungen in den staatlichen Bestand zu überführen – ein Versuch, den enormen Bestand unverkaufter Immobilien abzubauen.

Der Ökonom Larry Hu warnte jedoch, dass lokale Lockerungsmaßnahmen nur kurzfristige Impulse liefern können. Eine echte Trendwende würde deutlich stärkere Eingriffe erfordern, um die Käufererwartungen grundlegend umzugestalten. Ohne solche Neujustierung dürfte der Abwärtstrend anhalten.

Die Regierung hat auf den „Zwei Sitzungen" ein Wachstumsziel von 4,5 bis 5,0 Prozent ausgegeben – deutlich unter früheren Zielen und signalisierend einen weiteren Wohlstandsverlust, besonders für die konsumstarke Mittelschicht. Dies macht eine schnelle Immobilienmarkterholung unwahrscheinlich, und die Konsumkrise dürfte sich fortsetzen.